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Beschreibung ::
Bei dem Projekt handelt es sich um ein leerstehendes fünfgeschossiges Bürogebäude (ehemalige Finanzdirektion Köln-Mitte) mit ca. 1.270 qm Nutzfläche in der Kölner Innenstadt in direkter Nähe zum Rheinufer. Die Bundesanstalt für Immobilien als ehemaliger Besitzer schrieb einen Investorenwettbewerb aus. Bedingung des Wettbewerbs war eine architektonische Konzeption zur Nutzung des Grundstücks/Gebäudes mit gleichzeitiger Abgabe eines Kaufpreisangebotes.
Der Investor trat an unser Büro mit dem Wunsch heran, eine Machbarkeitsstudie mit Kostenkalkulation für 2 Varianten durchzuführen:
- Abriss des Bestandsgebäudes und kompletter Neubau
- Umbau, Umnutzung und Erweiterung des Bestandsgebäudes mit ergänzenden Neubauten und Aufstockung
Im ersten Schritt untersuchten wir die vorhandene Bausubstanz, führten ein detailliertes Aufmass durch und klärten das örtliche Bau- und Planungsrecht und die Baugrundverhältnisse ab. Parallel hierzu entstanden erste Entwurfsskizzen für beide Modellvarianten. Die Bestandsaufnahme des vorhandenen Gebäudes zeigte, dass die Bausubstanz im Wesentlichen trotz des längeren Leerstandes nicht gelitten hatte und das Tragwerk und die Gebäudegeometrie für eine Umnutzung egal welcher Art flexibel genug ausgelegt ist. Sämtliche Installationen für Strom, Wasser und Heizung sind vollkommen veraltet und wären im Falle einer Umnutzung komplett zu ersetzen.
Für den Erhalt bzw. Umnutzung mit Ergänzungsbauten des bestehenden Gebäudes sprechen klar die gut erhaltene Bausubstanz, das flexible Tragwerk und die grundsätzlich sinnfällig angelegte Grundrissgeometrie. Aufwändig und kostenintensiv dagegen wären die Schutzmaßnahmen gegen Hochwasser, die eingeschränkte Nutzung der Kellerräume und die Schaffung von einer ausreichend hohen Anzahl Stellplätzen.
Für den Totalabriss mit anschließendem Neubau sprechen der relativ unproblematische Bau einer Tiefgarage und ein schlankeres, effizienteres und noch flexibleres Tragwerk mit dem positiven Nebeneffekt von mehr Nettogeschossfläche. Gegen einen Totalabriss sprechen die hohen Kosten für Abriss und Entsorgung sowie die Zerstörung von prinzipiell guter Bausubstanz.
Diese Ergebnisse präsentierten wir dem Investor und entschieden uns gemeinsam, basierend auf dieser Grundlagenermittlung, für eine Umnutzung des Bestandsgebäudes mit zweigeschossiger Aufstockung (Büro- und Wohnnutzung) sowie einem ergänzendem Neubau (Wohnnutzung). Die Stellplatzfrage soll mittels Doppelparkern und Zukauf von Stellplätzen in den direkt angrenzenden Tiefgaragen der Nachbarn gelöst werden.
Im Erdgeschoss planen wir einen zentralen Empfang mit Concièrge, Büroeinheiten und einen Wellness- und Fitnessbereich. Im 1. Obergeschoss sind ebenfalls Büroeinheiten unterschiedlicher Größen vorgesehen. Ab dem 2. Obergeschoss sind Wohneinheiten unterschiedlicher Größe von 78 qm bis 126 qm geplant. Die luxuriösen Penthousewohnungen in der zweigeschossigen Aufstockung sind in Größen von 136 qm bis 240 qm geplant. Bei den beiden Penthousewohnungen im 6. Obergeschoss, welche eine grandiose Sicht über ganz Köln und insbesondere auf den Kölner Dom haben werden, erschließt zusätzlich eine interne Treppe jeweils einen ca. 45 qm großen Dachgarten.
Im angegliederten Neubau werden zwei Maisonettewohnungen mit jeweils 126 qm Größe entstehen, bei der ebenfalls jede einen eigenen Dachgarten in der Größe von ca. 50 qm haben wird.
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